Daně při koupi nemovitosti v Andalusii: novostavba, nebo starší byt?

Novostavba: proč se počítá IVA a AJD

První převod dokončené rezidenční nemovitosti od developera je zpravidla zatížen španělskou DPH, tedy IVA. Oficiální přehled Junta de Andalucía uvádí u nové běžné bytové nemovitosti sazbu 10 %. Vedle toho se při podpisu veřejné kupní listiny uplatňuje daň z právních úkonů AJD. Obecná andaluská sazba AJD je 1,2 %. Nejde o dvě označení stejné daně, ale o dvě samostatné položky rozpočtu.

U off-plan projektu se IVA obvykle připočítává k jednotlivým platbám podle platebního kalendáře. AJD se váže k notářskému dokumentu a řeší se při dokončení převodu. Platební kalendář developera proto není totéž jako úplný přehled nákladů na koupi. Před rezervací si nechte rozepsat cenu bez IVA, IVA u každé splátky, závěrečnou platbu a předpokládané daně při podpisu kupní listiny.

Oficiální přehled daní při koupi bydlení v Andalusii

Starší nemovitost: kdy se platí ITP

U druhého a dalšího převodu nemovitosti se běžně neplatí IVA. Kupující odvádí ITP, přesněji daň z úplatných majetkových převodů. Obecná sazba pro nemovitosti v Andalusii je 7 %. Rozhodující není stáří domu samo o sobě, ale daňová povaha konkrétního převodu. Proto je u neobvyklých situací, například u dříve pronajímané jednotky prodávané profesionálním subjektem, důležité právní a daňové ověření.

Junta de Andalucía uvádí také snížené sazby pro přesně vymezené případy bydlení. Podmínky se vztahují například k hodnotě, využití jako hlavní bydliště a osobní situaci kupujícího. Zahraniční kupující by neměl sníženou sazbu automaticky započítat do rozpočtu jen podle věku nebo ceny. Nejdříve je třeba ověřit, zda splní všechny zákonné podmínky a doloží je.

Aktuální sazby ITP a AJD v Andalusii

Dva výpočty pro cenu 500 000 eur

Ilustrační příklad nové rezidenční jednotky za 500 000 eur bez daně: IVA 10 % představuje 50 000 eur a AJD 1,2 % dalších 6 000 eur. Samotná kupní cena a tyto dvě daně tedy dávají 556 000 eur. Výpočet nezahrnuje právní služby, notáře, registr nemovitostí, případný bankovní odhad, poplatky hypotečnímu specialistovi, vybavení ani provozní rezervu.

Ilustrační příklad běžné starší nemovitosti za 500 000 eur, pokud je základem daně právě tato částka: ITP 7 % činí 35 000 eur, takže cena a ITP dohromady představují 535 000 eur. Rozdíl proti novostavbě v tomto modelu není argumentem pro jednu kategorii. Novostavba a starší byt mají odlišný technický stav, platební časování, záruky, energetiku a potřebu rekonstrukce.

• Novostavba 500 000 €: IVA 50 000 € + AJD 6 000 €
• Starší nemovitost 500 000 €: ITP 35 000 €, pokud je základem 500 000 €
• Připočtěte právní, notářské, registrační a případné finanční náklady
• Před rezervací si nechte potvrdit daňový režim konkrétní jednotky

U staršího bytu zkontrolujte valor de referencia

U ITP nemusí být základem automaticky částka napsaná v nabídce. Andaluská daňová správa vysvětluje, že se u nemovitostí porovnává referenční hodnota, deklarovaná hodnota a sjednaná cena. Pokud je sjednaná cena nebo deklarovaná hodnota vyšší než valor de referencia, použije se vyšší hodnota. Referenční hodnotu stanovuje španělský katastr pro konkrétní rok.

Praktický postup je jednoduchý: před závaznou koupí získejte katastrální referenci nemovitosti, ověřte dostupnou hodnotu pro rok převodu a nechte advokáta určit správný základ daně. Pokud považujete valor de referencia za nesprávnou, existuje postup pro napadení v souvislosti s daňovým řízením. To je právní a důkazní úkol, nikoli položka, kterou je bezpečné svévolně snížit v kalkulaci.

Oficiální vysvětlení hodnoty pro výpočet ITP

Co do daňového výpočtu ještě nepatří

Daňový rozpočet není celý rozpočet koupě. Samostatně se řeší notář, zápis do registru, právní prověrka a zastoupení, překlady, případná plná moc, bankovní odhad a financování. U off-plan projektu je navíc důležité časování záloh a ověření jejich ochrany. U starší nemovitosti se více prostoru věnuje technickému stavu, dluhům společenství vlastníků a skutečnému právnímu stavu.

Pro kupujícího z Česka nebo Slovenska je zásadní připravit dokumentaci k původu prostředků a mít rezervu v eurech. Samotná česká či slovenská státní příslušnost obecné španělské sazby IVA, AJD nebo ITP nemění. Daňové dopady ve státě vaší rezidence a budoucí zdanění pronájmu jsou samostatné otázky, které se posuzují podle vaší situace.

Kontrolní seznam před rezervací

Nechte si písemně potvrdit, zda jde o první, nebo další převod, kdo je prodávajícím a zda cena zahrnuje IVA. U novostavby porovnejte rezervační smlouvu s platebním kalendářem a ověřte, kdy se připočítává IVA. U starší nemovitosti zjistěte katastrální referenci a hodnotu pro daňové účely. Potom spojte daně s ostatními náklady a s rezervou na kurzové pohyby.

Čísla v článku jsou praktický model podle obecných sazeb platných v Andalusii k 15. listopadu 2026. Nenahrazují individuální daňové ani právní stanovisko. Dobrá kalkulace vzniká pro konkrétní nemovitost, datum podpisu a kupujícího. Teprve tak poznáte, kolik vlastních prostředků budete skutečně potřebovat a kdy.

• Cena bez daně a cena včetně daně
• První nebo další převod nemovitosti
• Potvrzená sazba IVA, AJD nebo ITP
• Valor de referencia u starší nemovitosti
• Notář, registr, advokát, překlady a financování
• Rezerva na kurz a vedlejší služby

Katastrální hodnota pro rok 2026